El pasado martes el Ministerio de la Vivienda presentó el Sistema Estatal de Referencia de Precios que habrán de tenerse en cuenta en la contratación de arrendamientos de vivienda. Esta es una de las consecuencias de la Ley del Derecho a la Vivienda (Ley 12/2023 de 24 de mayo) la cual modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos permitiendo, en determinadas circunstancias, la fijación de topes máximos a los precios de alquiler.
El objetivo que se persigue es reducir el precio de alquiler de las viviendas. El método utilizado para ello es poner límites máximos a dicho precio.
A qué alquileres se aplica la limitación de precios
El nuevo sistema de limitación de precios tiene una aplicación muy restringida. Veamos:
1.Se aplica a los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos. No afecta a locales de negocio, oficinas, parkings, alquiler de temporada o turístico.
2.Se aplica sólo a dos tipos de viviendas:
a)viviendas que sean propiedad de grandes tenedores, es decir, personas físicas o jurídicas que sean titulares de 10 o más viviendas. Las Comunidades Autónomas pueden bajar ese límite a 5 o más viviendas si radican en la misma zona (Cataluña lo ha hecho).
b)viviendas que se pongan en mercado después de haber estado desocupadas durante los 5 años anteriores.
3.Se aplica sólo a viviendas radicadas en Zonas de Mercado Residencial Tensionado (ZMRT).
La calificación de una zona como ZMRT compete a la Comunidad Autónoma respectiva. Para ello, será necesario que concurra uno de estos dos requisitos: a) que en los 5 años anteriores los precios del alquiler hayan subida 3 puntos por encima del IPC; b) que los precios del alquiler superen el 30% de la renta media.
Sólo Cataluña ha declarado ZMRT
Salvo Cataluña, ninguna Comunidad Autónoma ha querido entrar en la declaración de ZMRT. Asturias y Navarra han manifestado cierto interés por el tema. Pero ninguna de las demás están por la labor de seguir las directrices del Gobierno central en esta materia.
Cataluña sí que está por la labor, y ha declarado como ZMRT 140 municipios, especialmente en Barcelona y su área metropolitana. Esto afecta al 80% de la población de Cataluña.
En qué consiste el sistema de referencia de precios
Los técnicos del Ministerio de la Vivienda han utilizado 2 millones de datos proporcionados por la AEAT en base a las declaraciones de rendimientos del capital inmobiliario consignados en las declaraciones de IRPF (no se han chequeado las declaraciones de personas jurídicas). Y así han sectorizado todo el territorio nacional estableciendo en cada sector una horquilla de precios (mínimo – máximo) dentro de las cuales deberán moverse las partes contratantes.
Todo esto se ha publicado en la página web del Ministerio de Vivienda y se aplicará a los contratos celebrados a partir del 13 de marzo en aquellas Comunidades que hayan declarado ZMRT (sólo Cataluña).
El Ministerio no ha fijado horquillas de precios en País Vasco ni en Navarra pues no dispone de los datos tributarios en dichas autonomías.
Dos ejemplos
Piso en Barcelona, calle Valencia. Alquiler mensual máximo según la horquilla del Ministerio: 984 euros. Alquiler mensual ofertado en el portal Idealista: 1.660 euros.
Piso en Barcelona, calle Madrazo. Alquiler mensual máximo según la horquilla del Ministerio: 847 euros. Alquiler mensual ofertado en Idealista: 1.172 euros.
Las ofertas de Idealista se verán algo rebajadas por la realidad, pero en todo caso las diferencias son abultadas.
Conclusiones
1.No se le ocurre a nadie luchar contra los elevados precios del alquiler de viviendas a través de la fijación de precios máximos. Esto es un error de concepto. La única manera de conseguir que bajen los alquileres es aumentar la oferta de viviendas en alquiler. Lo que se consigue topando los precios es frenar la incorporación de nuevas viviendas al mercado.
Tampoco se le ocurre a nadie poner tantas dificultades para desahuciar. Los propietarios tienen miedo a alquilar. Y así pasa lo que pasa.
Esto lo sabe cualquier aficionado a la economía. Y el Gobierno también lo sabe. ¿Por qué actúa así? Simplemente, por postureo político y por darle algún gusto a sus socios más radicales (Sumar, ERC y Bildu, empeñados en arruinar el mercado).
2.El sistema de limitación de precios exige la colaboración de las Comunidades Autónomas, que son las competentes para declarar ZMRT. Salvo Cataluña (y quizá Asturias y Navarra), ninguna ha manifestado interés en entrar en esto. Esto significa que el sistema de topar precios nace prácticamente muerto. Menos mal.
3.Pero Cataluña sí que está interesada. Topar precios es del gusto de ERC. Y de los Comuns. Y el PSC no se va a quedar atrás. Así, la Generalitat ha calificado ZMRT en todo su territorio y vigilará que los nuevos contratos de los grandes tenedores estén dentro de las horquillas respectivas.
Cataluña va a ser el conejillo de Indias que permitirá evaluar los resultados del sistema de limitación de los precios de los alquileres. A ver qué consiguen.
4.No faltan quienes tachan de inconstitucional la limitación de precios pues el Estado está invadiendo competencias exclusivas de las Comunidades Autónomas. Y además topar precios vulnera la libertad de empresa en el marco de la economía de mercado que defiende el artículo 38 de la Constitución. Han presentado recursos de inconstitucionalidad por este tema: el PP, la Junta de Andalucía y el Gobierno de Baleares.
A ver si el Constitucional se toma en serio lo que es una economía de mercado.
