El Consejo de Ministros del pasado martes 13 ha aprobado un Acuerdo fijando las condiciones de una Línea de Avales para la adquisición de la primera vivienda habitual.
Esta Línea de Avales formaba parte de la avalancha de promesas electorales en materia de vivienda, lanzada por Pedro Sánchez dos semanas antes de las elecciones municipales y autonómicas del 28 de mayo de 2023. Poca credibilidad debieron tener tales promesas, a la vista de los catastróficos resultados obtenidos por el PSOE en esas elecciones. El PSOE perdió casi totalmente su poder autonómico y sólo mantiene el control en: Asturias, Castilla-La Mancha (donde manda García Page, en el extra-radio del PSOE) y Navarra (donde está supeditado a Bildu). Tremendo punto de inflexión.
Nueve meses después de aquellas promesas, el Gobierno se ha decidido a implementar la prometida Línea de Avales. Ello se ha hecho en contra del criterio de Yolanda Díaz. Según Yolanda, esta Línea de Avales encarecerá el precio de los pisos, por lo que será contraproducente. Ella prefiere controlar los alquileres y lamenta la renuencia del PSOE en este tema.
LOS BANCOS NO SUELEN PRESTAR MÁS DEL 80% DEL VALOR DE LA VIVIENDA
Una de las grandes dificultades con las que se enfrentan los jóvenes, y los no tan jóvenes, a la hora de pedir a un Banco un préstamo hipotecario para comprar una vivienda es que el Banco no suele prestar más del 80% del valor de tasación. Eso obliga a disponer en efectivo del 20% restante. Y hace falta algo más si el precio es mayor que el valor de tasación, lo cual es frecuente. Y hace falta algo más para pagar los impuestos y los gastos de Notaría y Registro. Estamos hablando de una cantidad importante, entre 40.000 y 60.000 euros por término medio.
En muchas ocasiones, los futuros compradores no disponen de esa cantidad y ello frustra la operación. Para salvar este inconveniente el Gobierno ha pensado en que el Banco preste el 100% y el Gobierno avale el 20%.
EN QUÉ CONSISTE LA LÍNEA DE AVALES DEL GOBIERNO
1.Importe. El Instituto de Crédito Oficial (ICO) firmará con los Bancos una Línea de Crédito por un máximo de 2.500 millones de euros.
2.Beneficiarios. Tendrá derecho a este aval los compradores de su primera vivienda habitual que sean menores de 35 años (o que superen esta edad y tengan menores a su cargo). Los ingresos individuales no podrán superar los 37.800 euros brutos al año (el doble si son una pareja).
Habrá un límite máximo en el precio de la vivienda. Está pendiente de determinar. Este límite puede ser diferente en función de la ubicación de la vivienda. En todo caso, el límite máximo estará en torno a 250-300.000 euros. Además, el patrimonio de cada avalado no podrá superar los 100.000 euros.
3.Procedimiento. Si el Banco aprueba el préstamo y los clientes cumplen las condiciones, podrán acogerse al aval del ICO por el 20% del importe del préstamo. Así, el Banco presta el 100% del valor de tasación. De todos modos, los compradores deben tener disponible entre un 8-10% del precio para pagar impuestos y gastos.
Podrán solicitarse los Avales hasta el 31 de diciembre de 2025.
El aval tiene una duración de 10 años. No tiene coste alguno.
Si los compradores cumplen, no hay ningún quebranto para el Estado. En caso de impago, el Estado asumirá el 20%.
Esta Línea de Avales puede facilitar la compra de unas 50.000 viviendas.
ALGUNAS AUTONOMÍAS YA HAN ENSAYADO ESTA FÓRMULA, CON POCO ÉXITO
Hace dos años la Comunidad de Madrid implementó una línea de avales parecida a la que ahora pone en marcha el Gobierno. Los resultados han sido escasos: en la convocatoria del 2022 este plan facilitó sólo 650 hipotecas a 1.000 jóvenes (datos de la Comunidad de Madrid).
La Comunidad de Andalucía también puso en marcha un plan parecido al de Madrid, con resultados igualmente escasos.
COMENTARIOS
1.Facilitar el acceso a la vivienda (venta o alquiler asequibles) es una gran asignatura pendiente. La situación de muchísimos jóvenes es dramática: los sueldos son muy bajos y los alquileres están por las nubes. Pensar en comprar es una quimera.
2. A la vista de la experiencia de Madrid y Andalucía, todo apunta a que esta Línea de Avales implementada ahora por el Gobierno cosechará escasos resultados.
3.En Mayo de 2023 Pedro Sánchez prometió la construcción de más de 100.000 viviendas para venta o alquiler asequible: 43.000 viviendas a construir por promotores con 4.000 millones de préstamos ICO procedentes de los Fondos Next Generation; 20.000 viviendas a construir vía SEPES en suelos de Defensa; 50.000 viviendas a poner en el mercado por la SAREB… una locura.
¿Qué se ha hecho hasta ahora? Casi nada. Estas cosas son complejas, hay que empatizar con Bancos y Promotores; y con Ayuntamientos y Autonomías (casi todos del PP), y este Gobierno le tiene alergia a eso. En todo caso, esto tarda años en materializarse y la gente no puede esperar tanto.
4.¿Qué se puede hacer para conseguir resultados inmediatos?
Lo más urgente es poner efectivamente en el mercado de alquiler todos los pisos disponibles de empresas y particulares. Para ello hay que olvidar las políticas de control de alquileres tan queridas por Sumar, ERC y Bildu. Hay que olvidarse de los precios de referencia, de los precios máximos y de los incrementos topados por debajo del IPC. Un mercado libre es el único que puede asegurar que haya pisos alquilables.
En segundo lugar, es imprescindible que haya seguridad jurídica para recuperar la vivienda en caso de okupación, impago de la renta o extinción del plazo. No la hay en estos momentos y por eso los propietarios tienen miedo a alquilar. Los okupas deben ser desalojados de inmediato. En caso de impago de la renta o extinción del plazo, la vivienda debe ser desalojada sin restricciones. Si hay familias vulnerables, deben ser los poderes públicos los que resuelvan su situación. Esto no tiene que resolverlo el propietario, aunque sea un gran tenedor.
La Ley por el Derecho a la Vivienda, de 24 de mayo de 2023, muy buenista, es un grave retroceso en esta batalla. Hay que cambiarla de arriba abajo.
Ser buenista en esta materia significa estar a favor de alquileres imposibles.
