El 27 de abril el Congreso aprobó el Proyecto de Ley por el derecho a la vivienda. La tramitación parlamentaria ha sido difícil. La coalición PSOE+UP ha necesitado el apoyo de ERC y de Bildu y ha tenido que hacer concesiones graves. Ahora, el texto pasa al Senado y volverá al Congreso para su aprobación definitiva. Lo veremos en el BOE en unas semanas. No habrá grandes cambios sobre el texto ya aprobado en el Congreso.
Vamos a empezar comentando las novedades fiscales de la Ley para terminar con un comentario general.
LA REDUCCION DE LOS RENDIMIENTOS DEL CAPITAL INMOBILIARIO
La Ley del IRPF contiene una reducción sustancial para los rendimientos derivados del alquiler de viviendas (no locales de negocio ni oficinas). Consiste en un 60% a aplicar sobre el rendimiento neto de la vivienda.
Veamos un ejemplo. Supongamos que la renta anual percibida por el arrendador de un piso es 12.000 euros. Cuota del IBI: 800 euros. Gastos de comunidad pagados por el arrendador: 1.800 euros. El 3% de amortización (sólo sobre la construcción) es 1.000 euros. Total Gastos = 800 + 1.800 + 1.000 = 3.600 euros. Rendimiento neto: 12.000 – 3.600 = 8.400 euros.
Pues bien, a continuación se aplica una reducción del 60% sobre dichos 8.400 euros, lo que arroja una cantidad a restar de 5.040 euros. De este modo, el rendimiento neto que tributa es 8.400 – 5.040 = 3.360 euros. No está mal.
Esto va a seguir siendo así para todos los arrendamientos de vivienda existentes antes de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda. Pero, para los arrendamientos celebrados después el tema se complica:
1)La regla general es que esa reducción será el 50%.
2)La reducción será de un 90% cuando se alquile una vivienda situada en una zona tensionada, y se pacte una rebaja al menos del 5% sobre la renta del anterior contrato. A estos efectos, las zonas tensionadas serán las señaladas por el Ministerio de Transportes (son las zonas donde más suben los alquileres).
3)La reducción será de un 70% cuando se alquile una vivienda situada en una zona tensionada y el inquilino tenga una edad entre 18 y 35 años.
4)La reducción será de un 60% cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación.
EL IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES DE LAS VIVIENDAS VACÍAS
Se atribuye a los Ayuntamientos la facultad de establecer recargos en el IBI en los siguientes casos:
1)Viviendas desocupadas sin causa justificada por un plazo superior a 2 años, pertenecientes a titulares de 4 o más viviendas: podrán exigir un recargo de hasta el 50% sobre la cuota líquida del IBI.
2)El recargo podrá ser de hasta el 100% cuando el período de desocupación sea superior a 3 años.
3)Se podrá incrementar el porcentaje del recargo en hasta 50 puntos porcentuales adicionales en caso de titulares de dos o más viviendas desocupadas en el mismo municipio.
Como hemos dicho, aplicar estos recargos depende de los Ayuntamientos.
COMENTARIOS FISCALES
Las novedades fiscales introducidas por la Ley de Vivienda son muy poco relevantes y no tendrán ningún impacto en los precios de venta y alquiler de viviendas.
Para incentivar el mercado de la vivienda, el legislador fiscal debería ser más proactivo. Sugerimos varias cosas:
1)Restablecer en el IRPF estatal y autonómico la deducción por adquisición de vivienda habitual, que sólo subsiste para las adquisiciones anteriores a 1 de enero de 2013. Hay que decir que en el País Vasco se mantiene esta deducción en toda su plenitud.
2)Restablecer en el IRPF estatal y autonómico la deducción por alquiler de la vivienda habitual.
3)Suprimir la Plusvalía Municipal, que tiene que pagar el vendedor de una vivienda (o el que la adquiere por herencia) por el incremento del valor del suelo, calculado en forma atrabiliaria. Y debe suprimirse este impuesto porque ese incremento del valor del suelo ya está incluido para tributar en el IRPF como ganancia patrimonial.
4)Admitir en el IRPF coeficientes de actualización del valor de adquisición cuando se calcula la ganancia patrimonial derivada de una transmisión. Sin esa actualización, se está tributando por ganancias ficticias, lo que vulnera el principio de capacidad económica.
COMENTARIOS FINALES
1.Gran parte de los artículos de la Ley de Vivienda son declaraciones programáticas sobre el derecho a disfrutar de una vivienda digna y asequible y sobre la necesidad de tener en cuenta a vulnerables, menores, discapacitados o habitantes del medio rural. No son normas jurídicas sino mensajes (poco elaborados) de activistas de una ONG. Son cosas sin aplicación práctica real.
Otra buena parte de los artículos dependen en su aplicación práctica de las Comunidades Autónomas o de los Ayuntamientos. El papel de la Administración del Estado es residual.
Todo esto devalúa mucho la importancia de esta Ley. Para ser la primera Ley de Vivienda de la democracia, no se han lucido.
2.Sin embargo, hay dos cosas en la Ley que sí tienen aplicación real. Y no son positivas.
La primera es la limitación que se impone para actualizar el importe de la renta a pagar por el alquiler de las viviendas. Para las rentas que deban actualizarse en este año 2023 ese límite es el 2%. Y para las que deban actualizarse en el próximo año 2024 el límite es el 3%. Para los años siguientes se fijará un Indice de Referencia. Siempre por debajo del IPC.
La segunda cosa no positiva se refiere a las dificultades que la nueva Ley impone para desahuciar a los okupas y a los que no pagan la renta o la cuota de la hipoteca.
Sólo un detalle: Si el demandante es un gran tenedor (titular de más de 10 viviendas o más de 5 en una zona tensionada) y el ocupante es una persona vulnerable que utiliza la vivienda como su vivienda habitual, se exige al demandante: a) aportar un Certificado emitido, previo consentimiento del ocupante, por los Servicios Sociales de la Comunidad o del Ayuntamiento, sobre la situación de vulnerabilidad del ocupante; y b) haberse sometido antes a un procedimiento de conciliación con el ocupante. Increíble.
También hay dificultades si el demandante no es un gran tenedor.
3.Es evidente que la limitación en la subida de la renta y las dificultades para des-okupar inoculan en los inversores el miedo a alquilar y castigará la inversión en vivienda, tanto por particulares como por grandes inversores. Se nota la mano de ERC y Bildu. Así, se reducirá la oferta de viviendas y subirán los alquileres. Todo lo contrario de lo que necesitamos.
4.Nos quedan las promesas espasmódicas de Pedro Sánchez de construir 183.000 viviendas destinadas al alquiler social asequible. Ya veremos en qué quedan estas promesas. Pero desde luego no queda tiempo para comprobarlo antes de las elecciones. Así promete cualquiera.
Amigo Jesús, acabo de descubrirte. Por lo visto estás jubilado, un enorme desperdicio, porque donde mejor estarías es de ministro de economía, como poco. Lo que dices son verdades palmarias, pura lógica y sensatez económica. La solución al mercado del alquiler se encuentra en el aumento de la oferta, y eso sólo ocurrira proporcionando seguridad jurídica a los propietarios. Es de cajón de tablón.