Los políticos han caído en la cuenta de que los jóvenes (la mayoría con empleos precarios y salarios muy bajos) tienen enormes dificultades para pagar alquileres cada vez más caros. Y pensar en comprar es imposible. Es difícil construir así un proyecto de vida. El malestar social va creciendo.
Qué propone el Partido Popular
El primero en salir a la cancha ha sido el PP. Del 10 al 12 de enero reunió en Asturias a sus presidentes autonómicos para proponer:
1.Favorecer el acceso a la primera vivienda de los colectivos diana (jóvenes, familias numerosas y monoparentales…) mediante rebajas fiscales al comprador, al inquilino y al arrendador. (Serán deducciones en la cuota autonómica del IRPF, sin concretar todavía).
2.Para jóvenes que compren vivienda de segunda mano: tipo máximo del 4% en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ahora está entre el 6 y el 10%).
3.Ampliar a 40 años el límite de edad para acceder a avales hipotecarios.
4.Ofrecer Seguros de impago y asistencia jurídica a propietarios que saquen al mercado sus viviendas vacías.
5.Desbloquear la ley anti-okupas, para desalojar en 24 horas.
6.Poner a disposición del sector todo el suelo público posible para viviendas de alquiler un 30% más baratas que la media del mercado.
7.Agilizar los trámites urbanísticos.
8.Derogar la actual Ley por el Derecho a la Vivienda y aprobar una nueva Ley del Suelo.
Qué propone el Partido Socialista
El lunes 13 Pedro Sánchez se apresuró a descalificar las medidas propuestas por el PP y presentó sus propias soluciones:
1.Transferir 3.300 viviendas y 2 millones de metros cuadrados de suelo residencial a la recién creada Empresa Pública de Vivienda, para construir vivienda protegida, e incorporar 30.000 viviendas procedentes de la SAREB.
2.Crear en Valencia, con Fondos Next Generation, un Proyecto Estratégico (PERTE) de vivienda modular, que ayude a la reconstrucción tras la DANA.
3.Implementar un sistema integral de garantías públicas que proteja a arrendadores y a inquilinos menores de 35 años.
4.Exención fiscal del 100% de IRPF para arrendadores que bajen los precios o que alquilen a los precios topados, sin necesidad de que la vivienda se encuentre en una Zona Tensionada.
5.Hacer tributar a los pisos turísticos como los hoteles (cabe suponer que por IVA al 10%).
6.Limitar la exención de las SOCIMIs a las rentas de alquiler asequible. Esto no afectará a las que operan en el mercado no residencial (que son las más relevantes).
7.Gravar la compra de viviendas por extranjeros extracomunitarios no residentes con un Impuesto Especial de hasta el 100% del valor del inmueble.
Comentarios
1.Habrá que ver cuántas de estas medidas se aprobarán realmente.
Se aprobarán las medidas del PP que dependen de las Comunidades o Ayuntamientos donde gobierna. Es el caso de las rebajas fiscales en la cuota autonómica del IRPF o en Transmisiones Patrimoniales. O sacar más suelo al mercado. Pronto veremos su recorrido.
Pero bastantes de las soluciones propuestas, tanto por el PP como por el PSOE, deben articularse mediante Leyes aprobadas en el Congreso.
En tal caso, es casi seguro que las propuestas del PP no salgan adelante, salvo que consiga atraer a Junts o al PNV. Es lo que pasará con la derogación de la Ley por el Derecho a la Vivienda, la nueva Ley del Suelo o la Ley anti-okupas.
Y es bastante probable que el PSOE tampoco consiga sacar adelante sus propuestas, precisamente por la oposición de Junts y quizá del PNV. Es dudoso que salga adelante el IVA de los pisos turísticos o el castigo a las SOCIMIs. Desde Sumar ya se propuso esto a finales del año pasado, y Junts y el PNV lo tumbaron. También es dudoso que se apruebe el Impuesto Especial para extracomunitarios no residentes.
2.Hay un punto de coincidencia: PP y PSOE dicen que España necesita construir muchas más viviendas, para venta o alquiler asequible. Para conseguirlo el PP fomenta la iniciativa privada. El PSOE promociona la iniciativa pública. Son ópticas diferentes, pero no incompatibles.
Construir muchas más viviendas es imprescindible, pero es complicado y tarda años. Ahora necesitamos soluciones a corto plazo y eso sólo puede hacerse aumentando desde ya la oferta de viviendas para alquiler asequible.
3.Según los últimos datos disponibles del INE, en 2021 había en España 3,8 millones de viviendas vacías (el 14,4% del total del parque). De ellas, 403.000 están ubicadas en ciudades de más de 250.000 habitantes. Ahí debe ponerse el foco. Algo se podrá hacer para que los propietarios de esas 403.000 viviendas se animen a alquilarlas.
4.La medida estrella del Gobierno ha sido la Ley por el Derecho a la Vivienda (LDV), de 24 de mayo de 2023, que modifica profundamente la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la de Enjuiciamiento Civil.
La LDV es la sentencia de muerte para el mercado de alquiler (que ya estaba complicado antes). Desde su entrada en vigor, la LDV ha conseguido justamente lo contrario de lo que se necesita. Ha conseguido hundir la oferta de viviendas en alquiler. Ello se debe a dos causas:
a)La primera es la dificultad para desahuciar. Lo que quiere cualquier propietario es cobrar la renta durante el plazo pactado y recuperar su casa rápidamente en caso de impago de la renta o terminación del plazo. Es aquí donde la LDV entra como elefante en cacharrería: si el inquilino que no paga o que no se va es una persona vulnerable (ingresos mensuales inferiores a 1.800 euros) el desahucio se complica y los tiempos de espera se prolongan. Y si el propietario es un gran tenedor (más de 10 viviendas) el desahucio es casi imposible. Estas restricciones se aplican incluso en caso de okupas sin contrato alguno.
b)La segunda causa es la limitación en el importe de la renta. Para los arrendamientos posteriores a la LDV, se fija un incremento inferior al IPC (en 2025 un 2,2%, frente a un IPC del 2,8%). Pero lo más grave es que en las Zonas Tensionadas la Ley permite fijar un tope máximo al alquiler. Y así se ha hecho en Cataluña, donde se ha declarado casi todo el territorio como Zona Tensionada y se han topado los precios (un 25-30% menos que el mercado).
Ambas restricciones han provocado una fortísima caída de la oferta de viviendas en alquiler normal de la LAU. En España, desde 2023, la caída de la oferta es 79.200 inmuebles. De ellos, corresponden a Barcelona 28.700. Dato revelador en la única Comunidad que ha topado los precios. Leemos que en Barcelona hay 397 aspirantes por cada anuncio de alquiler. En Madrid, 111. Tremendo.
La LDV, en la línea de la normativa Anti-Desahucios, ha provocado que los propietarios tengan miedo al alquiler normal pues se ha generado mucha inseguridad para recuperar la vivienda. Por eso, la oferta se ha desplazado hacia otros destinos excluídos de las restricciones impuestas por la LDV: viviendas de uso turístico, arrendamientos por habitaciones y arrendamientos de temporada. O dejar la casa vacía. O ponerla a la venta.
5.Grandes fondos inmobiliarios, como Blackstone o Cerberus, propietarios de muchas viviendas en alquiler en Cataluña, están abandonando el mercado y vendiendo centenares de viviendas. Dicen que con los topes establecidos, el alquiler ha dejado de ser financieramente viable.
6.Pedro Sánchez dijo en su comparecencia que topar los precios es una buena solución y que la mejor prueba de ello es que en Cataluña, tras topar los precios, los alquileres han bajado. Según datos de la Generalitat, en Barcelona los alquileres han bajado un 5%. Es un dato discutido por agentes inmobiliarios. Pero lo verdaderamente relevante es que esa bajada oculta una realidad mucho más grave: después de topar los precios, la oferta de alquiler se ha desplomado. Según LA VANGUARDIA, Barcelona ha perdido el 75% de la oferta de alquiler normal. Pedro Sánchez eludió este hecho. ¿De qué sirve que los precios bajen un poquito si no hay pisos para alquilar?
7.No creemos que salga adelante el Impuesto especial para extranjeros extracomunitarios no residentes, de hasta un 100% del valor de la casa. Es un disparate. Pero el mero hecho de que el Presidente plantee esto nos perjudica pues transmite una imagen de país inseguro y hostil a la inversión extranjera. Dinamarca o Canadá están en otra liga; no nos sirve su ejemplo.
Conclusión
La construcción de muchas nuevas viviendas es una solución necesaria, pero complicada y lenta. Lo que necesitamos desde ya es aumentar la oferta de viviendas en alquiler. Y para eso es necesario suprimir todas las restricciones que existen hoy en materia de desahucios y rentas. El PP apunta en la dirección correcta cuando propone derogar la LDV y aprobar la Ley anti-okupas.
La solución habitacional para los inquilinos vulnerables debe ir a cargo de la Administración, no de los propietarios de las viviendas. Y topar los precios, en una economía de mercado, es un desatino. Si no se quiere entender esto, la oferta seguirá hundida. Y los más perjudicados serán los de siempre.
Esto no lo van a aprobar nunca los socios de extrema izquierda del PSOE. La única solución es que el PSOE coja el toro por los cuernos y pacte con el PP (que gobierna en la mayoría de Comunidades y Ayuntamientos) las medidas que de verdad necesitamos. Y eso no lo va a hacer nunca Pedro Sánchez. Por eso no solucionará el problema de la vivienda.
