La dificultad para alquilar una vivienda asequible constituye una enorme preocupación de la ciudadanía. Para jóvenes y clases medias, residentes en grandes ciudades, con niveles de renta inferiores a 30.000 euros anuales, es muy difícil alquilar algo decente. Esto se ha agravado en los últimos años y ya es una emergencia social.
Lo que dijo la ministra de Vivienda
El jueves de la pasada semana Isabel Rodríguez, ministra de Vivienda, nos sorprendió con unas explosivas declaraciones. Dijo que la Comunidad Autónoma que no aplique la Ley de Vivienda no tendrá financiación del Gobierno central. Acusó a Isabel Díaz Ayuso de insumisión por incumplir una ley que pretende rebajar los alquileres. Y dijo, literalmente, que hay miles de madrileños y madrileñas que sufren por su insumisión a la ley… que no tienen acceso a una vivienda… que están obligados a compartir piso…
Qué dice la Ley de Vivienda
Uno de los objetivos de la Ley por el Derecho a la Vivienda (Ley 12/2023, de 24 de mayo, en adelante LDV) es facilitar el alquiler asequible de la vivienda habitual. Veamos cuáles son sus medidas para conseguirlo.
1.Para empezar, y para todas las viviendas, se restringe el aumento de la renta por la subida del IPC. Dicho aumento será el del Índice de Referencia, pendiente de aprobación por el Gobierno, que irá por debajo del IPC. Para 2024 se ha establecido el 3%, tipo quizá inaplicable pues el IPC será inferior (si no se desboca el petróleo). Pero, a futuro, ésta es una restricción importante.
2.En segundo lugar, la LDV crea las Zonas de Mercado Residencial Tensionado (ZMRT). Son zonas donde el alquiler medio supera el 30% de la renta media o donde el incremento acumulado de los alquileres en los últimos 5 años supera en 3 puntos al IPC. La Ley faculta a las CCAA para que, de acuerdo con su normativa, declaren ZMRT en su territorio. Queda claro que es un acto potestativo de las CCAA.
La declaración de una zona como ZMRT tiene importantes consecuencias para los alquileres de vivienda habitual en dicha ZMRT. A tal efecto, la LDV modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de la siguiente forma:
a)En cuanto a duración del contrato: transcurrido el período contractual, más sus prórrogas ordinarias, se impone, cualquiera que sea el propietario, una prórroga extraordinaria de 3 años.
b)La renta pactada al inicio de un nuevo contrato de alquiler no podrá exceder de la última renta vigente en los 5 años anteriores. Esto se aplica cualquiera que sea el propietario.
c)Además, si el propietario es un gran tenedor (posee más de 10 inmuebles, o más de 5 si así lo decide la Comunidad Autónoma en una ZMRT), la renta pactada al inicio de un nuevo contrato de alquiler no podrá exceder del límite máximo del Sistema de Precios de Referencia aprobado por la Comunidad. Esta es una reforma transcendental y sin precedentes en nuestro Derecho: en los casos indicados la Comunidad puede fijar un tope máximo para los alquileres. Habrá que ver si esto es constitucional.
3.Además, la LDV modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) restringiendo fuertemente el derecho del propietario para desahuciar al inquilino de una vivienda habitual, sea por impago de la renta, sea por transcurso del plazo, sea por un caso de okupación pura y simple. Veamos:
a)Si el propietario no es un gran tenedor, deberá acreditarlo con una relación de sus propiedades expedida por el Registro de la Propiedad. Y si el inquilino es una persona vulnerable se prolongan por encima de lo habitual los tiempos de espera para recuperar la vivienda. Una persona es vulnerable si sus ingresos mensuales son inferiores a 1.800 euros.
b)Si el propietario es un gran tenedor y el inquilino es una persona vulnerable, el desahucio se llena de obstáculos. Para iniciar el desahucio, el propietario deberá conseguir una certificación de vulnerabilidad, expedida por la Comunidad con el consentimiento del inquilino. Y antes deberá celebrar con él un acto de conciliación. Muchos trámites y mucho tiempo.
Qué comunidades se han acogido a la LDV
Tras la entrada en vigor de la LDV hace 16 meses, sólo una Comunidad Autónoma se ha acogido a ella. Se trata de Cataluña quien, bajo el mandato de ERC, ha declarado 271 ZMRT (el 90% de la población, cosa absurda) y ha impuesto topes máximos al alquiler en esas zonas. Dichos topes máximos son muy inferiores al valor de mercado (en torno a un 35%).
Ninguna otra Comunidad se ha acogido a la LDV. Y no todas están gobernadas por el PP. Es el caso del País Vasco, Navarra, Asturias, Castilla-La Mancha y Canarias. Conforme a la LDV, está dentro de las facultades autonómicas declarar ZMRT e imponer topes al alquiler, pero han decidido no hacerlo. Piensan que es perjudicial para el mercado.
Qué ha pasado tras los 16 meses de vigencia de la LDV
Aunque no se hayan acogido a la LDV para declarar ZMRT, la Ley ha impactado muy negativamente en el mercado del alquiler español, debido a las profundas reformas de la LAU (que restringe la subida de la renta) y de la LEC (que restringe el desahucio).
La LDV ha provocado una fuerte caída de la oferta de viviendas en alquiler (se estima una caída de 60.000 en toda España) y una fuerte subida de los precios de las pocas disponibles (una media del 10% en los últimos 12 meses).
La LDV ha provocado un gran desplazamiento de la oferta hacia otros destinos, excluídos dela LAU y de la LEC: son las viviendas de uso turístico, los arrendamientos por habitaciones y los arrendamientos de temporada. Ante la falta de seguridad jurídica para desahuciar, los propietarios (casi todos particulares) huyen del arrendamiento normal.
Y qué ha pasado en Cataluña
Estos perversos efectos han sido más profundos todavía en Cataluña, la única Comunidad que ha declarado ZMRT y ha topado los precios.
Tras oír a los profesionales inmobiliarios (Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Cataluña, Idealista, InmoRenta, Alquiler Seguro…) resulta que:
*La oferta de viviendas en alquiler normal ha caído en Barcelona un 39%. Se encuentra en el nivel más bajo de los últimos 6 años. En Cataluña han desaparecido de este mercado unas 25.000 viviendas (casi la mitad de España). Ello se debe a la inseguridad jurídica y a la desconfianza. Muchísimos propietarios optan por los citados arrendamientos excluídos de la LAU y de la LEC. O por poner el piso a la venta. O por dejarlo vacío. Cualquier cosa antes de exponerse a no poder desahuciar.
*La subida de las rentas ha sido galopante. Barcelona se encuentra en niveles históricos máximos (21 euros/metro cuadrado).
La LDV ha conseguido todo lo contrario de lo que se pretendía.
Conclusiones
1.Es increíble que, a la vista de la realidad, la ministra insista en aplicar la LDV. Y encima amenace con no facilitar financiación estatal a las autonomías insumisas. ¿Ha pensado que, salvo Cataluña, todas son insumisas? ¿Ha pensado por qué lo son? ¿Y por qué se fija sólo en Madrid?
2.Dice la ministra que los madrileños que necesitan alquilar están sufriendo por la insumisión de Ayuso. ¿No ha pensado que en toda España están sufriendo más que antes, tras la entrada en vigor de la LDV? ¿Y que todavía están mucho peor en Cataluña, única Comunidad que aplica la LDV?
3.La LDV está pensada para entorpecer el desahucio de los inquilinos que dejan de pagar la renta, que siguen en la vivienda tras el transcurso del plazo o que, simplemente, han okupado la vivienda. Y está pensada para limitar, o incluso topar, el importe de la renta. En tales condiciones, es natural que los propietarios huyan espantados.
4.El Gobierno sabe esto perfectamente. Y sabe que lo mejor para facilitar el alquiler asequible es suprimir todas las restricciones de la LDV. Si lo hiciera, saldrían al mercado de alquiler cientos de miles de viviendas. Y se contendrían los precios. Esta es una magnífica oportunidad para llegar a un Pacto nacional con el PP. Pero no veremos al Gobierno en esto pues vive atrapado por su muro ideológico y por los exigencias de sus socios.
Y los perdedores son los de siempre.
