Este lunes el Ministerio de Economía ha dado luz verde a un Establecimiento Financiero de Crédito constituído al 50% entre Banco Santander y Mapfre cuyo objeto social es comercializar hipotecas inversas. La nueva sociedad se llama SANTANDER MAPFRE HIPOTECA INVERSA EFC y comenzará a trabajar antes de fin de este año, a través de las redes de Banco Santander y de la aseguradora Mapfre.
Esta es una noticia relevante pues la potencia financiera y aseguradora de ambos socios nos lleva a pensar que el mercado de la hipoteca inversa se animará. España es un país apropiado para este producto pues se estima que hay 8 millones de jubilados con vivienda habitual en propiedad. Y que el 9% de esos jubilados necesitan complementar su pensión. Son 720.000 clientes potenciales. La vivienda en propiedad es el mejor plan de pensiones.
Sin embargo, hasta ahora, la hipoteca inversa no termina de arrancar en España. En el año 2022 sólo se contrataron 787 operaciones. Nada que ver con lo que pasa en el Reino Unido o en Estados Unidos.
LA HIPOTECA INVERSA ES UN PRODUCTO REGULADO EN ESPAÑA
La Ley 41/2007, de 7 de diciembre, regula la hipoteca inversa. Sólo puede contratarse con Bancos o Compañías de Seguros. Esto es una tranquilidad.
El producto es para personas mayores de 65 años, propietarios de su vivienda habitual, que desean obtener una renta adicional a su pensión de jubilación. Para eso contratan un préstamo con garantía hipotecaria sobre dicha vivienda, que se firma ante Notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad. El préstamo se puede utilizar de dos formas:
a) recibiendo abonos mensuales fijos durante un período de tiempo. Pasado ese período cesan los abonos, pero no tienen que pagar nada. Se siguen devengando intereses hasta la muerte del último beneficiario.
b) recibiendo de golpe el importe total del préstamo y contratando con ese dinero una Renta Vitalicia Asegurada, que cobrarán todos los meses hasta la muerte del último beneficiario.
Los beneficiarios siguen siendo plenos propietarios de su vivienda. Pueden venderla, aunque entonces vence el préstamo. Pueden alquilarla. Y seguirán pagando el IBI, las cuotas de la Comunidad y los demás gastos asociados a la vivienda.
QUÉ PASA AL FINAL
Los beneficiarios no tienen que pagar nada por el préstamo durante su vida. Sólo tras su muerte será exigible la deuda a sus herederos. En un plazo de 12 meses dichos herederos pueden optar por:
a) cancelar la deuda abonando el saldo dispuesto más los intereses. Ello puede hacerse vendiendo la casa o pidiendo un nuevo préstamo hipotecario al Banco.
b) dejar que el Banco ejecute la deuda subastando la vivienda. Si el producto obtenido es superior a la deuda, los herederos recibirán la diferencia. Si es inferior, el Banco podrá dirigirse contra los herederos, pero sólo hasta donde alcancen los bienes de la herencia.
UN EJEMPLO CON DISPOSICIONES MENSUALES DEL PRÉSTAMO
Los cálculos dependen del valor de tasación de la vivienda, de la vida esperada del solicitante más joven, del tipo de interés y del importe que el Banco considere prudente para la deuda final. En todo caso, nuestros cálculos son orientativos. Habrá que chequearlos con el mercado.
Pensemos en una pareja de 72 años, propietarios de una vivienda habitual con un valor de tasación de 400.000 euros. Planean recibir abonos mensuales durante 15 años, plazo que coincide con su vida esperada. Aplicamos un interés fijo del 6%. Los intereses devengados se capitalizan mensualmente. El Banco pone como límite de la deuda final el 80% del valor de tasación actual: 320.000 euros. No se tienen en cuenta precios futuros.
En estas condiciones, estas personas podrían recibir un abono en torno a 1.146 euros mensuales. Lo mismo todos los meses. El importe del préstamo es 206.000 euros, un 51,5% del valor de tasación. La deuda final a los 15 años sería 320.000 euros, que es el objetivo.
Si ambos mueren antes de los 15 años, el préstamo termina y se reclama a los herederos. Si superan los 15 años cesan los abonos, pero el préstamo sigue devengando intereses al 6% hasta la muerte del último beneficiario.
UN EJEMPLO CON RENTA VITALICIA ASEGURADA
También es posible recibir de golpe el importe del préstamo y contratar con ese dinero una Renta Vitalicia Asegurada.
En nuestro ejemplo, el importe a recibir de golpe es 133.000 euros (un 33,3% del valor de tasación), pues ésa es la cantidad que, al 6%, tras 15 años, se convierte en los 320.000 euros, que es el límite de la deuda final.
Los 133.000 euros se destinan a contratar una Renta Vitalicia Asegurada. Calculando un tipo de rendimiento de las inversiones de la aseguradora del 3%, la renta vitalicia a percibir estaría en torno a 928 euros mensuales. Hasta la muerte del último beneficiario.
VALORACIÓN
En ambos casos, la pensión complementaria no es para echar cohetes, pero esto es lo que hay en un producto en el que los intereses acumulados pesan mucho. Y estando los tipos como están. Por otro lado, la hipoteca inversa propicia que al final el Banco se quede con la casa y los Bancos le tienen pavor a eso. Por eso, no quieren que la deuda final supere cierto porcentaje del valor de tasación actual. Para que su precio de venta cubra de sobra la deuda final.
FISCALIDAD
1.En el IRPF:
Con el sistema de abonos mensuales no hay ninguna renta en el IRPF; sólo hay un préstamo hipotecario del que se dispone poco a poco.
Con el sistema de la Renta Vitalicia Asegurada hay un rendimiento del capital mobiliario. Para personas mayores de 70 años, el importe de dicho rendimiento es el 8% de la renta percibida, importe que tributará en la base del ahorro del IRPF. En nuestro ejemplo, el rendimiento anual es 891 euros.
2.No hay ninguna transmisión y no se paga Transmisiones Patrimoniales ni Plusvalía Municipal. Y hay exención en el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados por las Escrituras de la hipoteca (en todo caso, el sujeto pasivo sería el Banco).
3.En los aranceles notariales y registrales hay bonificaciones.
VENTAJAS FRENTE A LA VENTA DE LA NUDA PROPIEDAD
Habiendo herederos, parece más recomendable la hipoteca inversa. Se mantiene la propiedad de la casa, cuyo valor normalmente irá aumentando.
No habiendo herederos, no es posible ir a la hipoteca inversa. La opción es la venta de la nuda propiedad. Los vendedores siguen disfrutando de la vivienda hasta su muerte. Pueden alquilarla. Con el dinero recibido por la venta de la nuda propiedad pueden contratar una Renta Vitalicia Asegurada o invertirlo en un Fondo de Inversión (que no dé disgustos).
EN TODO CASO…
Estos temas hay que pensarlos despacio y asesorarse bien. Hay que comentarlo con los herederos. Y contratar con Bancos y Compañías de Seguros de primer nivel.
