No tenemos todavía los programas electorales de los partidos para las elecciones del 23-J. Entre otras cosas, esperamos sus propuestas sobre un tema, muy importante y muy urgente, que agobia a millones de personas, sobre todo jóvenes. Se trata de la extraordinaria dificultad para alquilar una vivienda. Y para comprarla.
Veamos qué podrían ofrecernos los partidos para facilitar el acceso a la vivienda.
QUÉ SE PUEDE HACER PARA FACILITAR EL ALQUILER
Hay poca oferta de viviendas en alquiler. Y se piden precios elevados. Esto no tiene una solución fácil. Construir un parque público de viviendas es necesario, pero no es ninguna solución a corto o medio plazo. Leemos que se tarda 10 años en poner en el mercado una vivienda pública. Por eso, lo que hay que hacer es fomentar la oferta privada.
En ese contexto, la reciente Ley por el Derecho a la Vivienda, de 24 de mayo, es justamente lo contrario de lo que necesitamos. Esta Ley inocula en los propietarios, grandes y pequeños, el miedo a alquilar. Por dos razones:
1.La primera es la inseguridad jurídica sobre el desahucio en caso de impago de la renta o cumplimiento del plazo. Si los inquilinos son personas vulnerables, o si hay menores, no existe ninguna seguridad de desahuciar según lo pactado. Para los grandes propietarios (con más de 10 viviendas) esa inseguridad es total: lo que tienen que hacer para desahuciar es alucinante. Y los pequeños propietarios que quieren desahuciar se enfrentan a unos problemas difíciles de asumir.
Esto hay que rectificarlo desde ya. El desahucio debe ser inmediato. Son las Comunidades Autónomas o los Ayuntamientos los que deben resolver, también de inmediato, el problema habitacional de las personas desahuciadas. Hacer recaer esa carga sobre los propietarios es lo peor que se puede hacer si queremos que existan viviendas para alquilar.
2. La segunda razón es la limitación de las rentas. Con la nueva Ley ningún propietario está seguro de poder actualizar la renta conforme al IPC. Habrá que aplicar lo que diga el legislador de turno. Un 2% en el 2023 y un 3% en el 2024. Con esa incertidumbre sobre el retorno de la inversión, ¿quién se va a arriesgar a alquilar? También esto hay que rectificarlo de inmediato.
El colmo del despropósito es topar totalmente el precio de los alquileres, a x euros por metro cuadrado, como quiere hacer la Generalitat en 140 municipios de Cataluña. Esto retraerá la oferta todavía más.
Hay otras cosas que sí deben controlarse. Por ejemplo, las viviendas turísticas que no cumplen la normativa. O los falsos arrendamientos de temporada que escapan de la normativa de arrendamientos urbanos.
QUÉ PUEDE HACER LA POLÍTICA FISCAL PARA FACILITAR EL ALQUILER
La Ley del IRPF tiene que introducir incentivos a los inquilinos con bases imponibles medias-bajas. Tanto en la cuota estatal como en la autonómica hay que incluir la deducción de un porcentaje sobre el importe del alquiler. Algunas autonomías tienen algo, pero el Estado no admite nada. Esto hay que corregirlo ya.
En cambio, no estamos tan seguros respecto a mantener la reducción del 60% en IRPF para el arrendador de vivienda. En un mercado libre, la reducción del 60% no tiene sentido. Lo que sí es correcto es incluir estos rendimientos en la base del ahorro.
Y QUÉ PASA CON LAS DIFICULTADES PARA COMPRAR VIVIENDA
La mayor dificultad para comprar vivienda consiste en obtener un préstamo hipotecario de un Banco. Todo son pegas. El Euribor está hoy en el 4,1%, después de haber estado durante años en el -0,5%. Y los Bancos son muy reticentes a la hora de evaluar la solvencia de los solicitantes: quieren nóminas fuertes y seguras, y sólo prestan el 80% del precio. Así no es extraño que caiga la concesión de hipotecas. La visión del riesgo por parte de los Bancos ha pasado de una época de alegría desbordante a una época de frenazo total. ¿No habrá un término medio?
En este escenario, hay que aplaudir el aval público sobre el 20% del precio, de modo que el Banco pueda prestar el 100%. Esto existe ya en algunas autonomías, pero hay que desarrollarlo mucho más.
QUÉ PUEDE HACER LA POLÍTICA FISCAL PARA AYUDAR AL COMPRADOR
Lo más importante es restablecer en el IRPF estatal y autonómico la deducción por adquisición de vivienda habitual.
La vivienda habitual es el mejor Plan de Pensiones que puede construir una familia. Es la inversión de su vida. Y es monetizable cuando se jubilen. Hoy no tenemos en el IRPF deducción por vivienda. Y lo que hay por Planes de Pensiones es una miseria. Todo lo contrario de lo que ocurre en el País Vasco, donde ambas deducciones se aplican generosamente.
Un sistema fiscal moderno debe incentivar el ahorro. La deducción por inversión en vivienda debe restablecerse de inmediato. Para bases imponibles medias-bajas y viviendas de precio inferior a un límite.
Y QUÉ PASA CON EL IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES
El comprador de vivienda nueva a un promotor soporta IVA al 10%. Si es una Vivienda de Protección Oficial o de Promoción Pública el tipo de IVA es el 4%. En todo caso hay que pagar además el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), a un tipo entre el 0,4% y el 1,5%, según autonomías.
Cuando se compra vivienda usada a un particular el comprador debe pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO). El tipo de este impuesto es diferente en cada Comunidad: Cataluña tiene el tipo más alto, un 10%. País Vasco tiene el tipo más bajo, un 4%. Madrid tiene un 6%. En este caso no hay que pagar AJD.
Además, por si fuera poco, el préstamo hipotecario está gravado por AJD. Esto lo paga el Banco pero, obviamente, lo repercute en el tipo de interés.
Pagar todas estas cosas acogota a los compradores en un momento especialmente difícil. Por eso, hacemos varias sugerencias: 1) Establecer un aplazamiento automático a 3 años, tanto del IVA como de TPO; 2) Suprimir AJD sin contemplaciones: esto encarece la vivienda y el préstamo, sin ningún sentido; 3) Reducir el tipo de TPO del 10% en autonomías como la catalana; 4) Si el precio de la vivienda es equiparable al de Protección Oficial o Promoción Pública, aplicar un tipo de TPO del 4%, análogo al del IVA.
Y QUÉ PASA CON LOS IMPUESTOS QUE PAGA EL VENDEDOR DE LA VIVIENDA
Hay dos temas: el IRPF y la Plusvalía Municipal.
1.En la base del ahorro del IRPF se grava la ganancia patrimonial por la diferencia entre el precio de venta y el coste de adquisición. Esta tributación es razonable. Pero lo que no es razonable es tomar el coste de adquisición sin actualizarlo por la inflación, por muchos años que hayan transcurrido.
El Tribunal Constitucional, en una reciente Sentencia de 7 de junio, dice que el principio constitucional de capacidad económica no impone al legislador la obligación de tener en cuenta la inflación para calcular las ganancias en el IRPF. (Hace falta valor para decir esto). Y utiliza como justificación que la inflación media entre 2004 y 2022 es el 2%. Otra cosa sería, dice, si la inflación estuviese desbocada. (Esto no es manera de razonar). Anotemos que la inflación en 2021 ha sido un 6,5%. Y en 2022 un 5,7%.
Veamos un ejemplo sencillo. En mayo del 2000 se compró un apartamento por 200.000 euros. Se vende en mayo del 2023 por 300.000.- Como no se actualiza el coste de adquisición, la ganancia patrimonial que debe tributar en el IRPF es 100.000 euros. A lo bruto.
Si se actualizase el coste de adquisición con el IPC, los 200.000 euros del año 2000 serían 338.000 euros del año 2023 (tasa de actualización según el INE: 1,69). Y en el IRPF habría una pérdida patrimonial de 38.000 euros. ¿Dónde está la capacidad económica?
Corregir esta injusticia es obligatorio. Hay que actualizar el coste de adquisición, como se hace en el País Vasco, donde la tasa de actualización de nuestro ejemplo es 1,753. Lo contrario es gravar rentas ficticias.
Recordemos que la venta de la vivienda habitual está exenta en dos casos: por ser el contribuyente mayor de 65 años y por reinversión.
2.El segundo impuesto que castiga al vendedor de una vivienda es la Plusvalía Municipal. Hay que decir que, tras la jurisprudencia del Tribunal Constitucional, la Plusvalía no se paga si no hay ganancia patrimonial real. Esto es un avance. Pero hay que pagar Plusvalía si hay ganancia patrimonial. Y aquí entramos en un clarísimo supuesto de doble imposición. ¿Qué sentido tiene gravar el incremento del valor del suelo (calculado además a ojo de buen cubero) cuando la total ganancia patrimonial (del suelo y de la construcción) ya está gravada por el IRPF?
La Plusvalía Municipal debe suprimirse de plano.
Esta supresión, junto con la actualización del coste de adquisición, además de restablecer la justicia, hará bajar el precio de venta de las viviendas.
