Anna Gener: «El sector ha hecho los deberes y no habrá una segunda burbuja inmobiliaria»

Expertos como Raf Jacob, economista especializado en finanzas, aseguran que el brote de Covid-19 no provocará los mismos efectos en la vivienda que la crisis de hace 12 años. Insiste en que no se va a producir una segunda burbuja inmobiliaria. ¿Comparte esa opinión? ¿Qué les diría a compradores, vendedores, inversores y promotoras para rebajar esa percepción?

Estoy de acuerdo y espero que así sea. La crisis provocada por el Covid-19 es diferente a la que surgió en el año 2008, cuando explotó la burbuja inmobiliaria. Entonces, los promotores se enfrentaban a un endeudamiento importante y los bancos tuvieron que ser rescatados ante la falta de liquidez. A su vez, todo ello provocó dificultades para adquirir vivienda por parte de los compradores. Aprendimos de esa crisis y podemos afirmar que el sector inmobiliario ha hecho los deberes. No existe stock de obra nueva.

En esta ocasión, a pesar de la fuerte caída del PIB, se espera una recuperación de la economía más rápida, con porcentajes que oscilan del 6,1 al 8,5% en el año 2021, según el Banco de España.

Desde Savills Aguirre Newman defendemos que el sector inmobiliario es importante en el proceso de salida del estado de alarma y la recuperación económica posterior de esta crisis sanitaria. La colaboración público-privada es esencial en este periodo de desescalada porque se necesita inversión. Se trata de aunar esfuerzos y crear equipos de trabajo que aporten soluciones adecuadas y sostenibles, así de sencillo.

Fuentes jurídicas alertan de una avalancha de peticiones para renegociar viviendas pre compradas este año. Básicamente, ¿se aprecian problemas de liquidez para hacer frente al pago de hipotecas y/o alquileres? ¿Podemos esperar caídas importantes en precios y operaciones de compra de viviendas en los próximos meses?

Los promotores están trabajando mucho junto a sus clientes, para facilitar soluciones a las personas que necesitan aplazar sus pagos a raíz de la situación actual. No olvidemos que la compra de una casa es una decisión madurada, asumida tras valorar pros y contras. En general, ha habido mucha comunicación e iniciativas para entender cada situación concreta.

En cualquier caso, la evolución económica marcará la demanda durante los próximos meses. Aunque el sector inmobiliario siempre experimenta un decalaje en el reflejo de los datos. Todo depende de la demanda.

Además, grandes tenedores avisan que la falta de solvencia de los inquilinos, resultado de la crisis económica, podría paralizar la actividad inmobiliaria de los próximos meses. Como revulsivo, han solicitado más ayudas públicas. ¿Le parece suficiente la moratoria del pago de alquileres que ha anunciado el gobierno? ¿Qué otras medidas serían necesarias?

El brote de Covid-19 ha paralizado prácticamente todos los sectores económicos durante varias semanas, lo que ha provocado una pérdida de liquidez repentina y generalizada. Ante un contexto de esta magnitud, toda ayuda que alivie la situación de las familias más vulnerables es bienvenida. También es necesario impulsar la colaboración público-privada para reactivar el sector inmobiliario y la economía, contribuyendo a una vuelta a la normalidad lo más rápida posible.

Dada la situación actual, ¿prevén una caída de los precios en compraventa de vivienda? De ser así, ¿cuál sería y dónde se apreciaría (obra nueva, segunda mano, etc.)?

Creemos que aún es algo precipitado valorar la afectación en los precios de la vivienda. Lo iremos viendo a medida que haya un registro de transacciones que sirva de referencia.

En obra nueva, producto muy escaso en nuestro país, los precios se podrían ajustar algo, aunque no más allá de un 4%. Otra cosa es cómo afectará el brote de Covid-19 al mercado de segunda mano, a partir de la evolución de la situación económica.

Hasta el estallido de la pandemia, los distritos más caros para comprar o alquilar vivienda en Barcelona eran Sarrià-Sant Gervasi, Ciutat Vella, Gràcia, Eixample y Les Corts. Ante el escenario actual, ¿esto seguirá siendo así?

Aunque se produzcan algunas correcciones de precios, lo más lógico es que esos barrios sigan ofreciendo los alquileres más altos. Pero, insisto, debemos esperar a ver cómo evoluciona la situación actual.

¿Qué le espera al mercado residencial? ¿Nos puede avanzar las principales tendencias que barajan en Savills Aguirre Newman?

Somos optimistas, aunque todavía es pronto para apreciar los efectos del virus en el segmento residencial. Creemos que el mercado no experimentará grandes afectaciones.

Estamos inmersos en un periodo de impase, en el que se ha paralizado temporalmente la toma de decisiones. Aun así, el interés por la compraventa o el alquiler de vivienda sigue vigente.

En cuanto a tendencias, nos ponemos en el lugar de la demanda y sus necesidades. Soluciones que ya destacaban antes de la pandemia, como el build to rent (construir para alquilar) se mantienen fuertes en España, como ya sucede en otros países de Europa. Necesitamos un parque de vivienda de alquiler asequible, sobre todo en grandes ciudades como Barcelona o Madrid y sus alrededores. Tanto la inversión privada como las instituciones públicas están apostando por este modelo.

Otra alternativa es el desarrollo de distintos formatos de residencial en alquiler, adecuados al perfil del usuario final. Creemos que este modelo de promoción irá evolucionando y modulándose en nuestro país a través de operadores que crearán oferta para segmentos concretos.

De alguna manera, ¿cree que la pandemia afectará a la construcción de vivienda en alquiler que apuesta por la socialización y el diseño de zonas comunes?

Confinamiento y teletrabajo en el propio domicilio han puesto sobre el tapete necesidades que van a influir en el diseño de la vivienda. Este debería pasar por analizar los cambios que, con mayor probabilidad, perdurarán en el tiempo. En este sentido, se debería apostar por soluciones habitacionales inteligentes y flexibles, prestando atención al espacio de trabajo en casa y la apertura al exterior.

Se habla de un mayor interés hacia viviendas situadas en entornos sostenibles, poco poblados y alejados de las grandes ciudades. ¿Es cierto que los pisos o casas situados en las periferias o áreas rurales ganan peso en el mercado residencial? En Cataluña, ¿cuáles van a ser las poblaciones más beneficiadas/perjudicadas tras estos flujos migratorios?

En los últimos años, la vivienda en Barcelona y su área metropolitana se ha encarecido de manera sustancial, favoreciendo la búsqueda de casas o pisos ubicados en zonas de la periferia e, incluso, más apartados de la ciudad.

Desde un punto de vista urbanístico, en Barcelona aún existen bolsas de suelo por desarrollar, como La Sagrera y el Bon Pastor. que a largo plazo pueden entrar en el radar de los promotores.

En Barcelona se contabilizan 10.000 viviendas vacías acumuladas, incluidos locales comerciales en planta baja y oficinas alojadas en inmuebles que han acusado la crisis sanitaria, según el último estudio de Apartur. ¿Cómo afectará esta situación al mercado de contratación de oficinas, más allá de una supuesta caída de los precios, y al sector inmobiliario en general?

Cuando analizamos el mercado de oficinas, tratamos edificios de uso exclusivo a las mismas. La alta demanda y baja disponibilidad, junto al hecho de que las rentas no hayan alcanzado el pico del mercado, ayudará a que el sector pueda retomar la actividad. Será entonces cuando veremos la afectación real de la pandemia y esperamos ver algunos ajustes en los precios, pero no grandes descuentos a corto plazo. Para que las rentas se viesen afectadas, debería darse una sobreoferta, y este no es el caso de la Ciudad Condal.

Y ya para acabar, se había previsto una oferta de 115.000 m2 en contratación de oficinas, entre rehabilitación y nueva construcción, con el 45% ya pre alquilado. En estos momentos, y con algunas operaciones paralizadas por la pandemia, ¿cuáles son las expectativas para el sector de cara a los próximos meses?

Si analizamos la situación bajo una perspectiva realista, tenemos esperanzas en este segmento. A pesar del fuerte impacto de la crisis del Covid, Barcelona sigue siendo una ciudad muy atractiva en términos de captación de talento, sobre todo para las empresas tecnológicas. Confiamos en que este hecho ayude a absorber la oferta de superficie de oficinas en la ciudad.